產(chǎn)業(yè)板塊

土地開(kāi)發(fā)從廣義上來(lái)講，是指因人類(lèi)生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。

土地開(kāi)發(fā)一般分為一級開(kāi)發(fā)和二級開(kāi)發(fā)。1、土地一級開(kāi)發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開(kāi)發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進(jìn)行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開(kāi)發(fā)。2、土地二級開(kāi)發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權后，直接對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的行為。本報告通過(guò)結合二級市場(chǎng)的需求現狀，各主要經(jīng)濟區域土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現狀與潛力及土地開(kāi)發(fā)行業(yè)外部宏觀(guān)環(huán)境，為相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)及投資機構研究分析、闡明土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的投資前景與機會(huì )、盈利模式及如何做到風(fēng)險規避。

長(cháng)時(shí)期以來(lái)，我國土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由政府壟斷，市場(chǎng)化運作經(jīng)驗缺失，“生地出讓”、“一二級聯(lián)動(dòng)”等土地開(kāi)發(fā)模式占據主流。但從近些年土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來(lái)看，土地一級開(kāi)發(fā)越來(lái)越成為一項獨立的業(yè)務(wù)，“政府主導、市場(chǎng)化運作”趨勢明顯。在大力推進(jìn)城鎮化建設背景下，各級地方政府都面臨新城擴張和舊城改造升級的壓力，對新增建設用地和存量建設用地的開(kāi)發(fā)需求放量增長(cháng)，政府建設融資需求大增，土地一級開(kāi)發(fā)迎來(lái)市場(chǎng)化蛻變良機。

不少企業(yè)及投資機構開(kāi)始在土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)布局，進(jìn)入企業(yè)呈遞增趨勢。目前業(yè)內競爭者主要包括各級政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑類(lèi)企業(yè)，如中國中鐵、中南建設等；房地產(chǎn)及其他綜合類(lèi)企業(yè)，如北京城建、天房發(fā)展等。市場(chǎng)呈現出較為明顯的地域特征，開(kāi)發(fā)規模較小，缺乏區域間的資源整合和有效競爭，尚未出現跨區域運作的專(zhuān)業(yè)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，與二級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度相差甚遠。

隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，土地作為一種稀缺資源，政府對其管理和控制將更加嚴格。在政府主導的土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上，那些具備較強實(shí)力且具有良好運作模式的投資人將更受政府青睞，有機會(huì )取得更多的市場(chǎng)份額，并以此樹(shù)立企業(yè)品牌。目前，政府還未對一級開(kāi)發(fā)投資人的資質(zhì)、注冊資本等方面做出嚴格要求，但政府對土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)制定相應規范是遲早的事情，企業(yè)應及早介入土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)上占得先機。